Crt immobilier
Publié le 9 Mars 2018 à 10h49 - 1339 aff.

Intérêts bancaires et démembrement immobilier

Le démembrement immobilier, bien qu’encore peu connu, est source de multiples avantages. Par exemple, le nu-propriétaire augmente la plus-value du bien tout au long de la période de la prise d’effet du montage, sans être assujetti au paiement d’impôts (IR ou IFI). L’usufruitier quant à lui perçoit les revenus locatifs et jouit du rendement que propose le placement.

Le bien acheté en démembrement peut être acquis par le biais d’un prêt octroyé par un organisme de crédit. Qui dit prêt implique paiement d’intérêts au remboursement. Les intérêts de l’emprunt de l’usufruitier peuvent être ponctionnés à partir des revenus locatifs mensuels qu’il perçoit. La nue-propriété quant à elle ne génère aucun revenu au nu-propriétaire. Toutefois, certaines déductions peuvent éventuellement être opérées par le nu-propriétaire sous certaines conditions, par exemple si l’usufruit a été acquis et exploité par un bailleur social.

Il est bon de rappeler que le démembrement immobilier peut être réalisé aussi bien sur le bien en direct que sur des titres de propriété reposant sur l’immobilier. C’est le cas des parts de SCPI qui sont gérées par des sociétés exploitantes. Ces dernières émettent des SCPI démembrées, et choisissent chacune leur délai de jouissance. Il est particulièrement prudent pour l’usufruitier de s’enquérir à l’avance de ce délai de jouissance avant de souscrire à un prêt, et ce, par rapport au remboursement des intérêts de l’emprunt.

Pour rappel, les sociétés de gestion ne distribuent pas immédiatement de dividendes aux associés souscripteurs de parts. Une certaine période dite « creuse » peut en effet courir entre la date de la souscription à la SCPI et le moment où chaque nouvel associé, en l’occurrence l’usufruitier, encaisse ses premiers revenus locatifs. C’est le délai de jouissance. Cette période creuse peut varier entre 2 à quelques mois, et affecterait éventuellement le rendement par rapport au calendrier de remboursement.

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