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Publié le 5 Novembre 2018 à 11h17 - 223 aff.

Tout ce qu'il faut savoir pour bien vendre un EHPAD

Vous avez acheté un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, afin de profiter des avantages de la location meublée ? Sachez qu’il vous est possible de le remettre en vente : dans ce cas, c’est plutôt pour votre LMNP que vous allez devoir trouver un acheteur.

Qu’est-ce que la LMNP : petit point de rappel

LMNP ou location meublée non professionnelle : c’est le statut du loueur d’EHPAD, qui donne lieu à de nombreux avantages. Entre autres une fiscalité extrêmement allégée qui consiste pour celui qui est soumis au régime réel d’imposition de profiter d’une déduction de nombreuses charges. Le loueur qui choisit le régime micro BIC quant à lui tire profit d’un certain abattement calculé par le fisc sur ses revenus locatifs.

On entend également par LMNP tout ce qui est rattaché à la location meublée, c’est-à-dire non seulement le bien immobilier, mais aussi les biens mobiliers. En d’autres termes, c’est l’ensemble qui fera l’objet de la revente. Sans oublier le bail commercial y afférent. C’est avec le gestionnaire de l’EHPAD que le loueur signe ce bail. Le gestionnaire à son tour signe un bail locatif avec le locataire. Pour rappel, l’EHPAD est une résidence avec services dont la gestion est pilotée par un tiers. Ainsi, le loueur ne récolte que les revenus locatifs versés par le gestionnaire exploitant.

Déterminer la valeur de l’EHPAD

C’est surtout en fonction de la qualité du gestionnaire que va se mesurer la valeur de l’EHPAD. Mais la pierre ainsi que le mobilier entreront bien entendu en compte dans cette estimation.

Si l’EHPAD est géré par un exploitant de renom, la négociation peut se baser sur un prix relativement élevé. Le sérieux et la solidité financière sont les principaux critères d’évaluation de la qualité du gestionnaire. Il en va de même pour ses années d’expérience, etc. Ainsi, le nouvel acheteur va d’abord s’enquérir de la qualité du bail commercial, et donc de celle du gestionnaire. Un EHPAD géré par un exploitant à très faible cote aura du mal à trouver son acheteur sur le marché de l’occasion.

Pour ce qui est de l’estimation de la valeur du bien et du mobilier, plusieurs critères entrent en jeu. S’agit-il d’un EHPAD récent ou d’un bien qui devra faire l’objet de prochains travaux de rénovation ? Le mobilier est-il amorti ? Combien reste-t-il d’années d’amortissement en ce qui concerne l’immobilier ? L’expert-comptable est habilité à déterminer la valeur de l’EHPAD. N’oublions pas non plus que l’emplacement joue un rôle non négligeable dans cette évaluation. Région, ville, quartier et ce, par rapport aux spécificités démographiques.

Enfin, les autres critères tels que la modernité de l’EHPAD seront considérés, ainsi que les différents services proposés. Par exemple le maintien à domicile qui est de plus en plus sollicité par les seniors, puisque cette prestation leur permet de profiter des soins et des services proposés par l’EHPAD à leur propre domicile.

À qui s’adresser pour revendre rapidement son EHPAD ?

Il est possible de se tourner directement vers le gestionnaire pour la revente de l’EHPAD. Celui-ci pourra intervenir auprès des nouveaux investisseurs. Car nous le savons, les EHPAD sont fortement demandés en raison du rendement élevé qu’ils proposent.

Ceci dit, vous pouvez vous-même trouver votre propre acheteur. Le marché des EHPAD est certes reconnu pour sa liquidité : les risques locatifs sont quasi nuls en raison de la demande élevée en logement du côté des seniors.

Quoi qu’il en soit, il est difficile de recycler un EHPAD, celui-ci étant un actif dit monovalent. Il convient donc de savoir considérer tous ces points sus énumérés avant d’acheter son EHPAD. Cela, afin de mettre toutes les chances de son côté au moment de la revente.

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