Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant non seulement de faciliter la transmission d’un bien mais aussi d’optimiser la fiscalité. Comment fonctionne-t-il ?
Focus sur la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit
Ces trois termes juridiques apparaissent dès lors que l’on parle de démembrement :
la pleine propriété : lorsqu’un individu possède un bien en pleine propriété, il est totalement libre de l’utiliser à sa convenance : y vivre, le faire louer, le revendre, le céder. Le plein propriétaireexerce donc de tous les droits sur ce bien, lesquels sont l’usufruit et la nue-propriété. C’est lorsque le démembrement intervient que ces droits sont désunis et répartis entre deux individus, l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- l’usufruit : l’usufruitier est celui qui ne détient qu’une part de ces droits qui est l’usufruit, c’est-à-dire le droit uniquement d’occuper le bien ou de le faire louer sans que celui-ci ne l’appartienne. Dans un montage de démembrement familial, c’est le parent généralement qui revêt le statut d’usufruitier. Lorsqu’il s’agit d’un actif financier comme le capital d’une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, on ne parle plus d’usufruitier mais plutôt de quasi-usufruitier. Dans ce cas, il est libre de consommer ledit capital mais doit une créance de restitution au nu-propriétaire. Le quasi-usufruitier peut être le conjoint ou l’enfant du titulaire de l’actif.
- la nue-propriété : le nu-propriétaire est l’individu qui jouit de la nue-propriété, c’est-à-dire du droit de disposer uniquement du bien. Dans un montage de démembrement, le nu-propriétaire est généralement l’enfant qui reçoit le bien ou l’actif financier en héritage.
Ce qui se passe à la fin du démembrement
Le démembrement n’est qu’un montage temporaire. Il est généralement viager dans le cas d’une transmission familiale, c’est-à-dire qu’il prend fin lorsque l’usufruitier décède. Dans ce cas, l’usufruit est transmis au nu-propriétaire qui devient alors pleinement propriétaire de l’actif.
Quand le démembrement est-il mis en place ?
Ce montage est mis en œuvre du vivant des deux parties et en présence d’un notaire. Afin de tirer profit des meilleures conditions fiscales qui en sont issues, il est préférable de songer à le mettre en place le plus tôt possible. En effet, ces avantages fiscaux décroissent avec l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est moindre et est donc soumise à une faible taxation. En revanche, un parent qui ne cède le bien que tardivement fait augmenter la valeur de la nue-propriété. La taxation est alors importante.
Peut-on combiner démembrement et donation ?
Il est tout à fait possible de réaliser conjointement donation et démembrement. Ainsi, l’avantage fiscal concerne non seulement celui qui est issu du démembrement, mais aussi de l’abattement qui est de 100 000 euros par enfant. Cet abattement viendra alors déduire la valeur de la nue-propriété qui fait l’objet de la donation pour donner lieu à la valeur de l’assiette taxable.
Au moment de la succession, l’enfant nu-propriétaire ne récupère plus que l’usufruitier du bien, l’affranchissant par conséquent de droits de donation.
La créance de restitution dans le cas du démembrement de l’actif financier
Il est important de s’assurer que le contrat de capitalisation ou d’assurance-vie contient bien une créance de restitution. En effet, le quasi-usufruitier étant tout à fait libre de consommer le capital, le risque est bien présent pour le nu-propriétaire qui se retrouverait avec une succession nulle au décès du quasi-usufruitier. Dans le cas où la créance de restitution a été bien ancrée au moment de la souscription, le quais-usufruitier doit alors transmettre au nu-propriétaire le montant dont celui-ci est en droit de bénéficier à la fin du démembrement, c’est-à-dire au décès du quasi-usufruitier.
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